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知っているのと、知らないのでは大違い
自宅 の売却・住み替え特例等のご案内

はじめに

人の一生には、いろいろな時期があります。幼年期、青年期、壮年期、老年期、最晩年期、・・・・

 実は、私のたいへんお世話になった方から、「現在は、一戸建ての家に住んでいるのだが、もう、妻と二人だけなので、今の家を売って、マンションを購入してすもうと思っている。」「ついては、アドバイスをいただきたい。」とのたいへん、光栄なご依頼をいただきましたので、本資料を作成いたしました。

 今回は、知っているのと、知らないのでは大違い「自宅の売却・住み替え特例等のご案内」について解説させていただきます。では、よろしく、お願い申し上げます。 

基礎資料

国税庁HP一覧(家の売却・住み替え関係)

No.3302 マイホームを売ったときの特例

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm

No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3305.htm

No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3355.htm

No.3370 マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき

  (マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3370.htm

No.3390 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき

  (特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3390.htm

No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3267.htm

No.3306 被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3306.htm

No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例(小規模宅地等の特例)

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/shinkoku/tebiki/2015/taxanswer/sozoku/4124.htm

No.3302 マイホームを売ったときの特例

1.対象税目

所得税(譲渡所得)

2.概要

マイホーム(居住用財産)を売ったときは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例があります。これを、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といいます。

 

3.特例の適用を受けるための要件

1)自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の1231日までに売ること。

(注)住んでいた家屋または住まなくなった家屋を取り壊した場合は、次の2つの要件すべてに当てはまることが必要です。

イ その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の1231日までに売ること。

ロ 家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。

2)売った年の前年および前々年にこの特例(「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例」によりこの特例の適用を受けている場合を除きます。)またはマイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。

3)売った年、その前年および前々年にマイホームの買換えやマイホームの交換の特例の適用を受けていないこと。

4)売った家屋や敷地等について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。

5)災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の1231日までに売ること。

6)売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと。

特別な関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。

(特定増改築等)住宅借入金等特別控除または認定住宅新築等特別税額控除については、入居した年、その前年または前々年に、このマイホームを売ったときの特例の適用を受けた場合には、その適用を受けることはできません。

また、入居した年の翌年から3年目までのいずれかの年中に、(特定増改築等)住宅借入金等特別控除の対象となる資産以外の資産を譲渡し、この特例の適用を受ける場合にも、(特定増改築等)住宅借入金等特別控除の適用を受けることはできません。

(特定増改築等)住宅借入金等特別控除の概要等については、マイホームの取得や増改築などしたときを参照してください。

4.適用除このマイホームを売ったときの特例は、次のような家屋には適用されません。

1)この特例の適用を受けることだけを目的として入居したと認められる家屋

2)居住用家屋を新築する期間中だけ仮住まいとして使った家屋、

  その他一時的な目的で入居したと認められる家屋

3)別荘などのように主として趣味、娯楽または保養のために所有する家屋

5.対象者または対象物

マイホーム(居住用財産)を売った一定の要件に当てはまる方

No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例

1.対象税目

所得税(譲渡所得)

2.概要

マイホーム(居住用財産)を売って、一定の要件に当てはまるときは、長期譲渡所得の税額を通常の場合よりも低い税率で計算する軽減税率の特例の適用を受けることができます。

3.特例の適用を受けるための要件

この軽減税率の特例の適用を受けるには、次の5つの要件すべてに当てはまることが必要です。

1)日本国内にある自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地を売ること。

   なお、以前に住んでいた家屋や敷地の場合には、住まなくなった日から3年を経過する

   日の属する年の1231日までに売ること。

   また、これらの家屋が災害により滅失した場合には、その敷地を住まなくなった

   日から3年を経過する日の属する年の1231日までに売ること。

(注)住んでいた家屋または住まなくなった家屋を取り壊した場合は、

   次の3つの要件すべてに当てはまることが必要です。

イ 取り壊された家屋およびその敷地は、家屋が取り壊された日の属する

  年の11日において所有期間が10年を超えるものであること。

ロ その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、

  かつ、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の1231日までに

  売ること。

ハ 家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場など

  その他の用に供していないこと。

2)売った年の11日において売った家屋や敷地の所有期間がともに

  10年を超えていること。

3)売った年の前年および前々年にこの特例の適用を受けていないこと。

4)売った家屋や敷地についてマイホームの買換えや交換の特例など他の

   特例の適用を受けていないこと。ただし、居住用財産を譲渡した場合

   3,000万円の特別控除の特例と軽減税率の特例は、重ねて受けること

   ができます。

5)親子や夫婦など「特別の関係がある人」に対して売ったものでないこと。

「特別の関係がある人」には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。

(特定増改築等)住宅借入金等特別控除または認定住宅新築等

  特別税額控除については、入居した年、その前年または

  前々年に、この軽減税率の特例の適用を受けた場合には、

  その適用を受けることはできません。

また、入居した年の翌年から3年目までのいずれかの年中に、

(特定増改築等)住宅借入金等特別控除の対象となる資産以外

 の資産を譲渡し、この特例の適用を受ける場合にも、

(特定増改築等)住宅借入金等特別控除の適用を受けることは

 できません。

(特定増改築等)住宅借入金等特別控除の概要等については、

 マイホームの取得や増改築などしたときを参照してください。

4.税率

マイホームを売ったときの軽減税率の表

課税長期譲渡所得金額(A)  税額

6,000万円以下  A×10

6,000万円超  (A6,000万円)×15%+600万円

(注1)課税長期譲渡所得金額とは、次の算式で求めた金額です。

(土地建物を売った収入金額)-(取得費+譲渡費用)-特別控

 除=課税長期譲渡所得金額

(注2)平成25年から令和19年までは、復興特別所得税として

各年分の基準所得税額の2.1パーセントを所得税と併せて申告・納付することになります。

5.対象者または対象物

マイホーム(居住用財産)を売って、一定の要件に当てはまる方

No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例

1.対象税目

所得税(譲渡所得)

2.概要

特定のマイホーム(居住用財産)を、令和51231日までに売って、代わりのマイホームに買い換えたときは、一定の要件のもと、譲渡益に対する課税を将来に繰り延べることができます(譲渡益が非課税となるわけではありません。)。

これを、特定の居住用財産の買換えの特例といいます。

例えば、1,000万円で購入したマイホームを5,000万円で売却し、7,000万円のマイホームに買い換えた場合には、通常の場合、4,000万円の譲渡益が課税対象となりますが、特例の適用を受けた場合、売却した年分で譲渡益への課税は行われず、買い換えたマイホームを将来譲渡したときまで譲渡益に対する課税が繰り延べられます。この制度を図で説明すると次のとおりです。