不動産の登記、変更忘れず

相続不動産、登記変更忘れず　4月義務化で過料10万円も

不動産を相続したときの登記手続きが4月1日、義務化される。不動産の所有者の住所が変わった場合も、2026年4月から登記が義務化される。空き家などが長年放置され、所有者不明の状態になるのを防ぐのが目的だ。期限までに登記手続きをしないと過料の罰則もある。手続きが面倒だと感じたり、司法書士に依頼する費用を負担に感じたりして登記を変更しないままにしている人も多いだろう。自分で申請できれば、費用を節約することもできる。

相続登記は、不動産の所有者が亡くなったとき被相続人（亡くなった人）から相続人に名義を変更する手続きだ。相続の発生を知った日から3年以内にする必要があり、正当な理由なく登記を怠ると10万円以下の過料が科される。24年4月1日より前に相続が発生していた場合は、27年3月末が登記期限だ。司法書士の本所夕霞氏は「4月から登記が義務化されると聞いて相談に来る人が増えている」と話す。

名義人の住所変更についても、26年4月以降は2年以内の登記が義務になる。こちらも正当な理由なく怠れば5万円以下の過料だ。いずれの登記も登録免許税（相続の場合は原則として固定資産税評価額の0.4%）などの実費以外に、司法書士に手続きを依頼すれば報酬が必要になる。

報酬の額は相続の場合、相続人の人数や不動産の評価額、地域などによって異なるが、おおむね5万〜十数万円程度が相場だ。「相続登記は面倒な作業になりがちなので司法書士に任せる人が多いが、相続人の数が少ないなど考慮すべき点が少ない場合は自分で手続きをする人もいる」（本所氏）

住所変更は登録免許税が土地と建物それぞれ1物件につき1000円、通常の住宅なら合計2000円だ。司法書士への報酬は1万〜2万円程度が大まかな目安になる。相続に比べると一般的に手間がかかりにくいため、自力でやりやすい面がある。

実際に自分で手続きをする人のために、法務局ウェブサイトの「不動産登記申請手続」のページにはマニュアルと申請書のひな型が用意されている。まず必要なのが、現在の登記内容の確認だ。法務局の窓口で登記事項証明書の交付を受けるか、郵送やオンラインで交付請求することもできる。正式な登記事項証明書の交付を受けなくても「登記情報提供サービス」を使い、パソコンで内容を確認することもできる。同サービスなら利用料金は332円で済む。

相続登記では、必要な書類の取得・収集にやや手間がかかる。まず、被相続人が生まれてから亡くなるまでの戸籍謄本一式が必要だ。遺言書や、遺言書がない場合などは相続人の間で遺産分割の内容を決めて作る遺産分割協議書、相続人全員の現在の戸籍謄本と印鑑証明書、不動産を相続する人の住民票などもいる。登録免許税は固定資産税評価額で決まるため、自治体が発行する固定資産税の納税通知書または評価証明書も申請書に添付する。

これらの書類をそろえて法務局の窓口に持参するか、郵送で申請する。申請自体はオンラインでも可能だが、その場合も添付書類を別途持参するか郵送する必要がある。地域や混み具合にもよるが、申請から1〜2週間程度で登記が完了するのが一般的だ。

住所変更の場合も、法務局ウェブサイトにマニュアルと申請書のひな型がある。そこで、記者自身が長年にわたって住所変更登記を怠っていた不動産の登記申請を実際にやってみた。物件は1997年に記者の名義で購入した千葉県内の中古マンションだ。その後は両親が住んでいたが、名義人の記者自身は5回の引っ越しを経たにもかかわらず住所変更をせず、そのままになっていた。

住所変更が一度だけなら手続きは簡単に進む。現在の住民票を取得すれば、現在の住所と1つ前の住所が記載されている。1つ前の住所が登記したときの名義人の住所になっていれば、住民票を申請書に添付し登録免許税2000円分の収入印紙を貼って提出すれば変更できる。

記者のケースは5回転居しているので、住民票だけでは登記したときの住所から現在までの住所変更履歴をたどれない。本籍地の市区町村で「戸籍の付票」を取得する必要がある。

戸籍の付票には、戸籍に載っている人の住所の履歴が記録されている。引っ越して市区町村に転入届を出すと、新住所などの情報が住民基本台帳ネットワークを通じて本籍地の市区町村に通知され、戸籍の付票に新住所が追加される仕組みだ。結婚などで本籍地が変わっている場合は、以前の本籍地の戸籍の付票も必要になる。

記者の場合、住民票と戸籍の付票の発行手数料、登録免許税、市・区役所と法務局への交通費などで費用の合計は1万円弱で済んだ。申請から約10日後に登記が無事完了したが、書類に不備などがあると法務局から連絡があり申請をし直すなどの手間と時間がかかることもある。

自分で登記手続きをする際、申請書の作成方法などについて各法務局で「登記手続き案内」を受けることもできる。1回20分以内で予約が必要だ。ただし作成した書類を申請前に事前審査してもらうことなどはできない。書類の作成も自分でやる必要がある。ネットには相続登記の申請書の書き方を司法書士が解説する動画もいくつか公開されているので、参考にしてもよさそうだ。

司法書士に依頼、報酬を確認

住所変更の場合、戸籍の付票では変更履歴をすべてたどれないケースもある。戸籍の付票は2019年6月以降、150年の保存が義務付けられているが、それ以前の保存期間は5年で、すでに本籍地でなくなってから長期間たっていると廃棄されていることがある。こうしたケースでは別の添付書類で申請する必要があるなど手間がかかるため、司法書士に依頼するのが選択肢だ。

相続登記をせずに放置していた結果「登記の名義人が曽祖父のままというケースもある」（本所氏）という。何代にもわたって相続を繰り返したような場合、自分で手続きするのは難しい。司法書士には戸籍など必要な書類集めや、遺産分割協議書の作成なども依頼できる。

依頼する司法書士のあてがない場合、都道府県の司法書士会に問い合わせると紹介してくれることもある。ネットで探してみるのも手だ。司法書士会のウェブサイトで所属司法書士の検索機能を用意しているところもある。不動産の所在地や「相続」などのキーワードを使って検索する方法もある。必要な報酬額は様々な条件によって異なるので、必ず確認しておこう。実際に依頼する前に各司法書士会が実施している無料相談を利用するのも一案になる。（宮田佳幸）