日経マネーのまなび　実家の相続、早めに解決

分割協議に期限/登記義務化

政府が所有権不明土地対策と位置付ける３本柱が４月から本格的に動き出した。相続人が財産の分け方を話し合う遺産分割協議に１０年の期間を設ける改正民法が１日に施行されたのに続き、不要な土地を国が引き取る「相続土地国庫帰属制度」は２７日から始動。土地・建物の登記を義務付ける改正不動産登記法の施行も２０２４年４月に迫る。遺産分けに大きな影響を与えるため、関連法のポイントを押さえておこう。

　「親の家や土地を相続するのか、それとも処分するのかなどを早めに決めたほうがいいですよ」。司法書士の船橋幹男氏は相続の相談に訪れる人にこう助言することが増えた。決めないままでいると所有者不明土地対策の実施を受けて遺産の分け方で不利になったり、思わぬ費用負担を迫られたりしかねないためだ。

　所有者不明土地とは不動産登記簿をみても誰が持ち主なのか分からない土地のこと。被相続人が亡くなって相続が発生したとき相続人が名義変更をせず、長期にわたって放置することで発生する。

　学識経験者などで構成する「所有者不明土地問題研究会」の推計によると、全国の所有者不明土地の面積は１６年時点で４１０万ヘクタールと九州の面積を上回る。４０年には７２０万ヘクタールになる見通しだ。都市再開発や公共事業で土地の買収に時間がかかったり、廃棄物の不法投棄が発生したりするといった問題が深刻になっているため、政府は民法改正などに踏み切った。

　対策の第１の柱は遺産分割協議に１０年の期間を設定すること。相続開始から１０年を過ぎても分割協議がまとまらなければ、原則として法定相続人割合で定めた財産の分け方で、例えば相続人が配偶者と子１人なら２分の１ずつ。配偶者と子２人なら配偶者が２分の１、子が４分の１ずつとなっている。

　亡くなった人の遺言がない場合、相続人は話し合いで「誰が、その財産を、どれだけ引き継ぐか」を決める。財産は法定相続分で分けてもいいし、相続人全員が合意すれば法定相続とは異なる分け方でも構わない。ただし分割協議は分け方を巡って相続人同士が対立し、まとまらないことが少なくない。

　特に難航しやすいのが相続人のなかに故人から生前に財産を贈与されていたり、介護などで故人に多大な貢献をしたりした人がいるケースだ。それぞれ特別受益と寄与分といい、分割協議がもめる要因になりやすい。遺産を単純に法定相続割合で分けると不公平になりかねないためだ。

　特別受益や寄与分を踏まえて決めるのがより公平な分け方になるが「生前贈与の内容の把握や寄与分の認定と金額の算定に手間取り、協議は長引くことが多い」（司法書士の三河尻和夫氏）。相続開始から１０年過ぎた場合は特別受益や寄与分を認めず、法定相続割合で分けるようにすることで、政府は所有者不明土地の発生に一定の歯止めがかあｋるとみている。半面、相続人は希望しなくても法定相続分で分けることになる。

　第２の柱は相続した土地・建物の登記を義務化すること。施行後は相続発生から３年以内に所有名義を故人から相続人に変更する必要がある。既に相続が発生しえちる場合は２７年３月末が期限だ。いずれも登記しなければ、１０万円以下の過料になる場合がある。

　　現在は任意で、変更手続きの期限もないため登記をしないケースが目立つ。登録免許税や司法書士への報酬といった登記費用の負担をしたくないとして怠る場合もあり、所有者不明土地の一因となっている。

　協議が難航するなどして登記期限に間に合わない場合は、同時に新設する相続人申告登記制度を利用する方法がある。相続人の住所、氏名などを申し出れば、３年が過ぎても過料の対象にならない。登録免許税も非課税だ。

　法定相続割合での分割を避けたいなら、１０年の期限内に相続人同士で折り合う必要がある。ただ期限内に家庭裁判所に調停・審判の申し立てをすれば、１０年経過後も法定相続分以外の分割は可能。また期限が過ぎた段階で相続人同士が協議を進めて全員が合意すれば、特別受益などを考慮した分け方にすることができる。

　相続する土地が売ったり貸したりすることが難しかったり、相続人の誰も引き継ぐ意思がなかったりする場合は、第３の柱である相続土地国庫帰属制度の利用が選択肢だ。引き取ってもらう土地は多くの条件を満たす必要がある。

　相続空き家の発生を抑制するための特例も２７年まで延長し、適用要件も緩和する。被相続人が住んでいた戸建て自宅（建物及びその敷地）を取得した相続人が、一定の条件下でその住宅を売却すると譲渡所得の金額から３０００万円まで控除できる。

　条件は利用申請時と法務局による審査時の２段階があり、それぞれ５つある。まず申請時は建物があると申請を受け付けてもらえない。解体・撤去する必要があり、費用は自己負担だ。担保権が設定されていたり、隣地との境界が不明確で争いがあったりする場合も却下される。審査段階では土地に庭木を含む樹木や石灯籠などの工作物があったり、除去が必要なコンクリート片などが埋まっていたりすると認められない。地割れや陥没がある場合も承認しない。

　引き取りが決まったら、申請者は管理費用相当額として一定の負担金を納める。具体的には宅地、農地、森林といった土地の種類や面積ごとに決める。例えば都市計画法の市街化区域にある宅地で面積が「１００平方メートル超２００平方メートル以下」なら「面積×２４５０円＋３０万３０００円」で算出する。市街化調整区域外にある宅地の負担金は面積にかかわらず一律２０万円となっている。

国の引き取り、事前相談も

　相続土地国庫帰属制度で土地を引き取ってもらうなら、どんな手順になるのだろうか。利用希望者はまず、土地がある都道府県の法務局に申請し、土地が申請段階の条件を満たしていれば受理される。法務局の担当者は基本的に土地の実地調査を実施し、審査段階の条件を満たしているかなどを踏まえて承認の可否を判断する。承認を受けて申請者が負担金を納付すると国庫帰属が決まるという流れになっている。

　申請・審査の際の条件は複雑なため、政府が２月２２日から法務局で始めた事前相談を利用するのが選択肢だ。引き取ってもらいたい土地が条件を満たしているのか。満たすにはどうすればいいのかなどの助言を受けることができる。法務局によると、全国の相談受付件数は３月末までの約１カ月でおよそ１５００件に達する。相談が寄せられた土地の種類は農地が全体の４割で最も多く、次いで宅地の３割、森林の２割をいう。

　法務局はホームページで「相続土地国庫帰属制度に関するQ＆A」も掲載している。制度の概要を説明しているだけでなく、事前相談を円滑に進めるため土地の形状や全体が分かる写真、所有権や境界に関する資料を持参することなどを助言している。事前相談の際は参考にするといいだろう。（後藤直久）